Vendere o comprare casa sono tappe quasi obbligate nella vita di ciascuna persona, e proprio per questo la compravendita è normata in modo estremamente preciso. Conoscere le leggi sulla compravendita immobiliare è fondamentale.
Cos’è la compravendita
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. La disciplina generale è contenuta all’interno del Codice Civile, che ne delinea le caratteristiche e i requisiti essenziali, ponendo precisi obblighi a carico del venditore e del compratore.
I beni immobili sono soggetti a particolare disciplina riguardante:
- la forma degli atti: in quanto gli atti relativi ad immobili vanno sempre redatti in forma scritta;
- la pubblicità: che per gli immobili si attua con la trascrizione in particolari registri;
- la garanzia e la tutela: i beni immobili, infatti, offrono una maggiore garanzia ai creditori in quanto sono ipotecabili.
Normative sulla compravendita immobiliare
La Legge n.122\2010 ha introdotto nuove regole per la compravendita di immobili. Infatti l’art.19. comma 14 della legge dispone che gli atti di compravendita immobiliare devono contenere l’identificazione catastale dei beni, il riferimento planimetrie depositate al catasto, la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La dichiarazione di conformità può anche essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Inoltre il notaio, prima della stipula degli atti, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Se gli atti in questione non contengono l’indicazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità (o l’attestazione del tecnico), l’atto è nullo.
La Legge 122\2010 si riferisce, in particolare, agli atti pubblici e scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione e lo scioglimento di comunione di diritti reali relativi a fabbricati urbani già esistenti. Devono pertanto ritenersi esclusi dalle norme in esame gli atti aventi ad oggetto terreni di qualsiasi natura nonché i fabbricati in corso di costruzione o non ancora costruiti (cosiddette vendite di immobili “sulla carta”).
La Tutela dell’acquirente per l’acquisto di immobili in costruzione ha portato la giurisprudenza a dover regolamentarne la cessione o promessa di vendita di tali beni, andando a garantire gli acquirenti di ormai consueti incidenti di percorso.
Scritto da Avvocato Soad Hamdy Younes
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