Quando si tratta di stipulare un contratto di locazione, i problemi nei quali si imbattono spesso conduttore e locatore sono perlopiù i seguenti: disdette tardive, oneri condominiali o canoni insoluti prescritti, bollette dell’utenza acqua domestica insolute, mancanza di certezza circa le condizioni iniziali dell’appartamento, contestazione di clausole illegittime, uso improprio del bene.
Punti chiave per una buona locazione
Una buona gestione si compone di molteplici pratiche cui è necessario prestare attenzione:
- sottoscrivere un contratto di locazione corretto (con clausole eque e valide in particolare alla luce della normativa del settore L.431/98), preciso e chiaro;
- verificare periodicamente l’avvenuto pagamento dei canoni e degli oneri accessori nei giusti importi (perché alla fine dei conti la gestione immobiliare è un lavoro vero e proprio) al fine di evitare insoluti e prescrizioni dei diritti di credito,
- confrontarsi con l’amministratore affinchè non emergano all’ultimo conguagli insoluti, casomai dopo l’intervenuta prescrizione;
- confrontarsi con la società incaricata della ripartizione dei costi per l’acqua domestica (come la Silca, la Lemca etc.) per verificare che non ci siano insoluti, posto che l’eventuale debito per l’utenza acqua domestica (trattandosi spesso di un contratto con il Condominio) è solidale tra conduttore e locatore;
- mandare la disdetta con il giusto preavviso: se è previsto in contratto un periodo dei sei mesi, non conviene ridursi al giorno prima dello scadere dei sei mesi ma è opportuno spedirla via raccomandata (così si ha certezza della data di spedizione) anche 7/8 mesi prima la data di effetto; le insidie nella locazione sono dietro l’angolo ed è certamente meglio prevenire che curare poiché le cure spesso implicano costi.
Importanza del contratto di locazione
Si consiglia di farsi seguire da un legale che tratti la materia delle Locazioni o da un’Associazione del settore, quale è Confabitare, per evitare errori che possano da un lato inficiare il rapporto di fiducia tra Conduttore e Locatore e dall’altro, ancor peggio, inficiare il testo di contratto; come dicevamo poc’anzi, infatti, vi sono alcune clausole che spesso vengono maldestramente inserite nel testo contrattuale e che dato il loro tenore e lo squilibrio che apportano nel rapporto sinallagmatico sono nulle: ad esempio è nulla la clausola che preveda il rimborso al locatore delle spese condominiali a forfait; le spese condominiali devono essere precise e documentabili e non devono costituire un escamotage al locatore per percepire un celato incremento di canone di locazione esentasse. Vi sono poi clausole nulle aventi ad oggetto particolari ed inappropriati esoneri di responsabilità del locatore per eventuali lavori di manutenzione straordinaria etc. E’ fatto notorio che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore e quelle di natura straordinaria sono a carico del locatore. E’ sconsigliato predisporre un contratto di locazione all’arrembaggio, magari copiando in internet, senza la giusta assistenza.
Evitare insoluti e prescrizioni
Il contratto di locazione va poi redatto in forma scritta e va registrato, pena la nullità; occorre diffidare da chi tenta la locazione cd in nero, le conseguenze sarebbero odiose e dolorose. Il contratto di locazione per essere valido e garantire le Parti, e soprattutto ai fini della possibilità di esperire la procedura di sfratto per morosità deve essere in forma scritta e registrato. L’art. 1 comma 4 della l. 431/1998 prevede che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
Controllare gli oneri condominiali
Un altro suggerimento per una locazione pacifica è quello di scriversi, tra Locatore e Conduttore, lasciando quindi traccia delle rispettive questioni o solleciti di pagamento anche e soprattutto ai fini della prescrizione. La forma preferibile sarebbe attraverso la pec o la raccomandata a/r; in quest’ultimo caso prediligo la raccomandata cd “aperta” e cioè priva di busta ove il testo della comunicazione viene ripiegato su sé stesso, chiusa ai lati e quindi utilizzato internamente per il contenuto della comunicazione ed esternamente quale “busta” con destinatario e mittente; è un escamotage per impedire che chi riceve una raccomandata possa dire che al suo interno vi fosse un contenuto diverso da quello effettivamente inviato.
Disdetta del contratto di locazione con giusto preavviso
Un altro consiglio è quello di affrontare di volta in volta ogni problema con il proprio inquilino, evitando di “tralasciare ci pensiamo poi”, non per forza con dei legali; il cercare di chiarire tempestivamente ogni barlume di possibile discussione consente di non far degenerare i problemi; le ambiguità e le incertezze alla lunga tendono ad incancrenirsi.
Consulenza legale o associativa
Si consiglia di redigere un verbale di consegna per cristallizzare lo stato dell’appartamento al momento della consegna, corredandolo da fotografie, parimenti redigerne uno al momento della riconsegna per certificare la restituzione delle chiavi, le letture delle utenze, lo stato dell’appartamento ai fini della riconsegna del deposito cauzionale. Spesso detto adempimento consente di evitare odiosi contenziosi con le forme del procedimento ex art. 447 bis cpc, avente ad oggetto i danni all’appartamento; infatti tramite detti verbali è più agevole capire se un eventuale danno constatato alla fine della locazione sia stato originato da un vizio congenito dell’appartamento o da un uso improprio da parte dell’inquilino.
Locazione: clausole nulle da evitare
Il professionista inteso come Associazione o come legale ha quindi il fine di ricordare alle Parti le “regole del gioco”, le norme in tema di locazione, e consigliarli affinchè le seguano con precisione; così facendo sarà quindi stato utile poiché avrà scongiurato un giudizio, evitando costi alla collettività, costi a se stesso e i disagi e l’alea di rischio connaturati alla pendenza di una lite.
