Se vuoi affittare un immobile o prendere in affitto una casa, è importante conoscere e sapere leggere il contratto di locazione che definirà tutti gli aspetti di questo accordo tra la proprietà e chi userà l’immobile.
Cos’è il contratto di locazione?
La locazione è il contratto col quale una parte (Locatore) si obbliga a dare in uso all’altra (Conduttore) un bene mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (Codice Civile art. 1517). In questo approfondimento, analizziamo tutto quello che c’è da sapere sul contratto di locazione, e in particolare gli aspetti legali del contratto di affitto.
La locazione si distingue per i seguenti caratteri:
- è un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: difatti, colui che prende in locazione un bene non diventa titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un tempo ed un uso determinato;
- ha per oggetto una cosa mobile o immobile;
- una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta, a pena nullità, per le locazioni immobiliari;
- quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni. Se il proprietario aliena il bene locato, l’acquirente è tenuto a rispettare i diritti del locatore, purché la locazione risulti antecedente.
Leggi sul contratto d’affitto e giusto canone
In materia di locazione di immobili urbani il legislatore è intervenuto modificando, con la Legge n.431\1998, la disciplina dettata dalla Legge n.392\1978 (meglio conosciuta come Legge dell’equo canone) e dal Decreto Legge n.333\1992, convertito in Legge n.359\1992.
La legge dell’equo canone, che rispetto alla precedente legislazione vincolistica doveva segnare un graduale ritorno ad una libertà delle contrattazioni, dettava ciononostante una disciplina fortemente limitativa dell’autonomia delle parti.
Per gli immobili destinati ad uso abitativo, infatti, il canone veniva determinato in base a criteri legalmente prefissati, mentre la durata minima del rapporto locatizio era fissata in quattro anni, rinnovabili, alla scadenza, per un periodo di altri quattro anni, salvo disdetta.
Per gli immobili destinati ad uso diverso dall’abitativo, invece, la legge dell’equo canone fissava solo la durata minima della locazione (sei anni, elevati a nove nel caso di attività alberghiera), lasciando alle parti la possibilità di concordare liberamente il corrispettivo.
Questa disciplina è tuttora in vigore, perché la riforma del 1998 ha interessato le sole locazioni abitative.
Un passo importante verso la liberalizzazione è stato compiuto con il D.L. 333\1992, che limitatamente agli immobili c.d. nuovi, – la cui ultimazione, cioè, fosse successiva all’entrata in vigore della nuova normativa- escludeva l’applicazione delle norme relative alla predeterminazione legale del canone: per questi immobili, infatti, il corrispettivo della locazione poteva essere liberamente concordato dalle parti, mentre rimaneva ferma la durata legale (quattro+quattro, salvo disdetta). Per i contratti relativi agli immobili privi del requisito di novità, conclusi o rinnovati successivamente all’entrata in vigore della legge di conversione, era prevista la possibilità di concordare un rapporto a condizioni patteggiate in deroga all’equo canone (c.d. accordi in deroga).
Tipologie di contratto di locazione
L’approdo ad un regime di piena liberalizzazione si è avuto solo con la L. 431\1998. La nuova disciplina stravolge il regime degli affitti, prevedendo per i contraenti la possibilità di seguire due canali alternativi. In sintesi, la disciplina vigente prevede ormai diverse tipologie di locazioni abitative:
Contratti liberi: il canone di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma in cambio, il contratto deve durare almeno otto anni (quattro+quattro), salvo disdetta, alla prima scadenza.
Contratti convenzionati: stipulati sulla base di contratti-tipo concordati dalle associazioni dei locatori e dei conduttori, che determinano i parametri per la determinazione del canone, la durata (non inferiore a tre anni) e altre condizioni contrattuali;
Contratti di natura transitoria: diretti a soddisfare esigenze particolari (ad esempio ragioni di studio), che consentono una durata ridotta del contratto e più ampia libertà di determinazione del canone.
Il negozio della Locazione è regolato dalle seguenti normative, in funzione della destinazione d’uso dell’immobile locato.
Legge 27/Luglio/1978 n° 392
Legge 9/Dicembre/1998 n° 431
Per evitare le locazioni sommerse ed abbassare la tassazione delle rendite dalocazione , si introduce un nuovo sistema di imposizione fiscale, la cedolare secca regolata dal seguente articolo di legge ’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
Scritto da Avvocato Soad Hamdy Younes
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