Lo sfratto, una misura estrema che si rende necessaria nei casi in cui un inquilino moroso non corrisponda più il canone d’affitto pattuito. Molte persone sono confuse circa le procedure per arrivare allo sfratto: questo approfondimento mira a risolvere ogni dubbio per capire cosa è lo sfratto e come si ottiene.
Il procedimento per convalida di sfratto è volto ad ottenere dal Tribunale l’emanazione di un provvedimento che convalidi lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone, dichiarando al contempo la risoluzione del contratto.
Questo procedimento è tra quelli che il legislatore definisce “speciali” rispetto al procedimento ordinario di cognizione poiché consentono all’attore di ottenere, ove ne ricorrano i presupposti, decisioni giudiziali al di fuori dell’iter procedimentale che caratterizza il rito ordinario, poiché si svolgono in forma semplificata e più rapida. Quello in esame fa parte dei procedimenti c.d. sommari, riguardanti speciali situazioni sostanziali e caratterizzati dal fatto che la cognizione è, appunto, “sommaria”.
Quando si chiede lo sfratto?
Il procedimento di convalida può essere utilizzato solo in presenza di un contratto di locazione di beni immobili. Dunque non è possibile avvalersi di tale procedura nei casi, per esempio, di occupazione senza titolo o per un rapporto di comodato.
Esistono due differenti tipologie di sfratto: lo sfratto per finita locazione e per morosità. Nel primo caso, dopo la scadenza del contratto e una volta inviata regolare disdetta, il proprietario può rivolgersi al Tribunale per ottenere un provvedimento che condanni il conduttore al rilascio dell’immobile.
Quando invece l’inquilino non paga regolarmente il canone d’affitto potrà essere condannato a restituire al proprietario il bene locato (sfratto per morosità).
Come funziona lo sfratto e tempi per sfrattare un inquilino
Il procedimento prende avvio con un atto di citazione a comparire davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato.
Alla data fissata per l’udienza, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione dell’inquilino, il Giudice convaliderà lo sfratto. Vi è però la possibilità che venga concesso il c.d. termine di grazia per permettere al conduttore che lo richiede di saldare la morosità accumulata ed evitare lo sfratto.
Insieme alla pronuncia dell’ordinanza di convalida di sfratto, il Giudice, qualora nell’atto di intimazione venga proposta la domanda di ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti e che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto e delle spese relative al procedimento, emette anche un provvedimento di ingiunzione di pagamento.
Una volta ottenuto il provvedimento di convalida è necessario iniziare l’esecuzione con l’ausilio dell’Ufficiale Giudiziario. Se, alla data fissata per l’esecuzione, l’inquilino non ha restituito l’appartamento al locatore, questi si vedrà costretto a notificare un atto di precetto per rilascio, con cui intimerà al conduttore, appunto, di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l’immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, con aggravio di spese a suo esclusivo carico, all’esecuzione forzata.
Trascorso invano il termine, l’avvocato del locatore richiederà all’ufficiale giudiziario la notifica di un ulteriore atto (il cosiddetto “preavviso di sfratto”), in cui viene indicato il giorno e l’ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile per chiederne la restituzione.
Scritto da Avvocato Soad Hamdy Younes
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