La cedolare secca è un regime opzionale che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Inoltre, nei contratti che adottano la cedolare secca, non sono richieste l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che normalmente vengono pagate per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Cedolare secca e aggiornamento del canone di locazione
La scelta della cedolare secca comporta la rinuncia alla possibilità di richiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se tale possibilità è prevista nel contratto, compresa la variazione determinata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Cedolare secca e immobili a uso commerciale e professionale
Il regime della cedolare secca può essere adottato dalle persone fisiche che sono proprietarie o titolari di diritti reali di godimento sull’immobile (come ad esempio l’usufrutto), a condizione che non lochino l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di professione.
Cedolare secca e contratti brevi
È possibile applicare la cedolare secca al 21% anche nei contratti di locazione brevi. Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono equiparati a questi contratti anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. Tuttavia, dal 2021 l’applicabilità della cedolare secca per le locazioni brevi è limitata a un massimo di quattro appartamenti destinati a questo scopo durante l’anno. Oltre questa soglia, l’attività, indipendentemente da chi la svolge, viene considerata come attività imprenditoriale.
Cedolare secca e categorie catastali
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione dell’A10, uffici o studi privati) destinate ad uso abitativo e per le relative pertinenze, che possono essere locati congiuntamente all’abitazione o con un contratto separato successivo a quello relativo all’immobile abitativo. In quest’ultimo caso, è necessario che il contratto di locazione della pertinenza faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e che sia evidenziato il legame tra l’unità abitativa già locata e la pertinenza. Nel caso in cui l’immobile sia di proprietà condivisa, l’opzione deve essere esercitata separatamente da ciascun proprietario. I proprietari che non esercitano l’opzione sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro calcolata sulla quota di canone di locazione a loro imputabile in base alle quote di possesso. In ogni caso, l’imposta di bollo sul contratto di locazione deve essere pagata.
Cedolare secca e contratti di tipo strumentale
È possibile adottare la cedolare secca anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.
Cedolare secca e immobili a uso d’impresa
Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per scopi abitativi da parte dei collaboratori e dipendenti. Tuttavia, questa restrizione non si applica ai locali commerciali classificati nella categoria C1. Inoltre, l’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate verso cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, a condizione che siano sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Durata della cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca si applica per l’intero periodo di durata del contratto (o delle proroghe) o, se l’opzione viene esercitata in anni successivi al primo, per il periodo residuo del contratto. Tuttavia, il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione per ciascun anno contrattuale successivo a quello in cui è stata esercitata. Allo stesso modo, è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive alla revoca, ritornando al regime della cedolare secca. La revoca dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente e comporta il pagamento dell’imposta di registro eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contemporaneamente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga, nel termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro. Nel caso di risoluzione del contratto, se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, non è richiesta l’imposta di registro. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando il modello RLI debitamente compilato presso l’ufficio in cui il contratto è stato registrato.
Imposta sostitutiva della cedolare secca
L’imposta sostitutiva della cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Tuttavia, è prevista un’aliquota ridotta del 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Cedolare secca e reddito
Per quanto riguarda gli effetti della cedolare secca sul reddito, il reddito soggetto a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Sia il reddito soggetto a cedolare che l’imposta sostitutiva non sono deducibili o detraibili. Tuttavia, il reddito soggetto a cedolare deve essere preso in considerazione per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici collegati ai requisiti reddituali (come la determinazione dell’Isee o del reddito per l’attribuzione di agevolazioni).
