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SICUREZZA

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Dopo la Legge 46/90 la legge in vigore espande a tutte le tipologie di immobili l’obbligo e gli standard per il rilascio di certificazione impiantistica di qualsivoglia impianto tecnologico all’interno di un immobile.

Le certificazioni: agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili

Le certificazioni sono dichiarazioni o attestazioni che hanno ad oggetto diversi aspetti dell’immobile, e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere vissuto, abitato o le sue caratteristiche in termini di sicurezza ed efficienza sotto il profilo energetico. Grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa di abitazione ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano l’immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitata, della sua sicurezza e delle sue qualità (o difetti) in termini di efficienza energetica.

Che cosa sono

Un aspetto da tenere in particolare considerazione quando si acquista una casa di abitazione è quello relativo alle c.d. certificazioni. Si tratta di dichiarazioni o attestazioni che hanno ad oggetto diversi aspetti dell’immobile, e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere vissuto, abitato o le sue caratteristiche in termini di sicurezza e “sostenibilità” sotto il profilo energetico. La loro importanza consiste nel fatto che, grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa di abitazione ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano (o che dovrebbero caratterizzare, visto che è sempre possibile che la dichiarazione o attestazione non corrisponda al vero…) l’immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitato, della sua sicurezza e delle sue qualità (o difetti) in termini di efficienza energetica. La recente legislazione nazionale, anche in virtù del forte peso della normativa europea, molto vincolante per questi aspetti, ha introdotto tutta una serie di prescrizioni che concernono gli aspetti della sicurezza e della qualificazione energetica degli immobili e che interessano in particolar modo le case di abitazione.

Agibilità e abitabilità

Il certificato di AGIBILITÀ, o ABITABILITÀ, è quel documento che attesta la sussistenza dei requisiti necessari per poter utilizzare un immobile o un’unità immobiliare; il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza, del risparmio energetico e degli impianti installati secondo la normativa vigente in materia. Il certificato di agibilità, richiesto dal proprietario o avente titolo, è rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale sulla base delle disposizioni contenute nell’articolo 24 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380 e deve essere richiesto per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali o per interventi sugli edifici esistenti che possano mutare le condizioni citate in precedenza.

Se gli aventi causa non richiedono il certificato di agibilità, possono presentare alternativamente una dichiarazione del Direttore dei Lavori oppure, se non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesti la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. La dichiarazione, così come la domanda di rilascio del certificato di agibilità, deve essere presentata tassativamente entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Se la domanda di agibilità o la dichiarazione non viene presentata secondo quanto sancito dalla legge, sarà applicata una sanzione amministrativa come prevista dall’articolo 24 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380.

Conformità degli impianti

Come si è visto sopra, il rilascio del certificato di agibilità presuppone che la domanda sia corredata, tra gli altri, dai certificati di conformità degli impianti. Cosa sono questi certificati?

Si tratta di attestazioni rilasciate da soggetti abilitati che certificano che gli impianti dell’immobile (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l’utilizzazione del gas, impianto radiotelevisivo, ecc.) sono conformi alle norme di sicurezza vigenti al momento della realizzazione degli stessi.
Si tratta pertanto di certificazioni molto importanti, visto che indicano il grado di sicurezza che caratterizza l’edificio, o meglio, i suoi impianti; tutti sono consapevoli della pericolosità di un cattivo impianto elettrico o di un impianto di utilizzazione del gas e sono purtroppo non infrequenti le notizie di cronaca che riportano esplosioni in edifici con gravi perdite umane, decessi per avvelenamento da gas o da monossido di carbonio, gravi incidenti domestici da scarica elettrica, tutti causati nella gran parte dei casi dalla difettosità dell’impianto del gas o di quello elettrico. E’ quindi enormemente importante, quando si acquista qualsiasi immobile, ma in particolare una casa di abitazione, accertarsi quale sia lo stato degli impianti.
A tale riguardo v’è da dire che quando si vende o acquista un immobile, non v’è un obbligo specifico che lo stesso sia conforme alla normativa di sicurezza in vigore al momento della compravendita; gli impianti in realtà devono essere conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione, ma con un distinguo: gli impianti elettrici delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano “conformi” se dotati di “sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.”. In parole povere e poco tecniche essi devono avere la c.d. messa a terra e l’installazione del c.d. “salvavita“. Diversamente, gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere obbligatoriamente conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.
Ma chi rilascia questi certificati? Normalmente sono le imprese abilitate a installare gli impianti, e in particolare il loro titolare o legale rappresentante o il responsabile tecnico che siano però in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Quando si realizza un nuovo impianto o quando lo si rinnova, la legge prevede che sia redatto un progetto da parte di un professionista iscritto al relativo albo professionale o dal responsabile tecnico dell’impresa, a seconda dell’impianto che deve essere realizzato. Ovviamente il progetto deve prevedere un impianto che sia conforme alle normative di sicurezza (UNI e CEI) vigenti in quel momento; l’installatore dovrà poi procedere alla realizzazione secondo le prescrizioni del progetto e, al termine dei lavori, rilasciare il fondamentale certificato di conformità.
Ma cosa accade se i certificati sono stati persi o non sono stati rilasciati? La legge prevede che nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito – per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del D.M. 37 del 2008 – da una dichiarazione di rispondenza, resa da un soggetto in possesso dei requisiti di legge, nella quale lo stesso attesta che, in esito a sopralluogo ed accertamenti, gli impianti sono conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.
Quando pertanto si vende o acquista una casa di abitazione, è importante, fin dal momento della stipula del contratto preliminare, che il venditore dichiari la condizione degli impianti, consegnando i certificati di conformità in suo possesso o la dichiarazione di rispondenza. La legge non impone tali dichiarazioni, ma è bene, per entrambe le parti, venditore e acquirente, che di ciò sia fatta menzione nell’atto: per il venditore, che quando vende deve garantire che gli impianti sono conformi, per non vedersi poi contestare dall’acquirente la sussistenza di vizi occulti (vedi la scheda sul contratto definitivo di compravendita) e per l’acquirente per avere consapevolezza di cosa acquista e quindi dell’eventuale necessità di porre in essere adeguamenti di fondamentale importanza per la sicurezza del proprio immobile, che potrebbe pretendere che siano eseguiti dal venditore o scegliere di eseguire personalmente, con ovvia incidenza sul prezzo della vendita.

Articoli normativi di riferimento
DECRETO 22 gennaio 2008, n. 37